Кредит под залог дома с участком

Как устроен кредит под залог дома

Кредитор оценивает объект целиком: строение, землю под ним, документы, техническое состояние и то, насколько быстро недвижимость можно продать по справедливой цене. По закону строение нельзя заложить отдельно от участка, на котором оно стоит (ст. 340 ГК РФ), поэтому их оформляют одним договором. Собственником остаётесь вы: в Росреестре появляется только запись об обременении, её снимают после погашения.

Поэтому начинаем с разбора документов, а не с полного пакета справок — нюансы видны ещё до заявки. Если вы рассматриваете в залог другую недвижимость — квартиру, коммерческий объект или землю, — варианты собраны в разделе о кредите под залог недвижимости.

Что влияет на оценку и сумму

Итоговая сумма зависит от рыночной стоимости и ликвидности. Оценщик смотрит на материал стен и фундамент, год постройки, площадь, наличие кухни и санузла внутри, подключённые коммуникации — воду, электричество, отопление, канализацию. Отдельно учитываются категория и вид разрешённого использования участка, межевание и границы, круглогодичный подъезд и удалённость от Москвы.

У дачи в СНТ и коттеджа на ИЖС может быть похожая рыночная цена, но разная ликвидность — поэтому и сумма кредита под них будет разной.

Требования к объекту

Требования зависят от программы: банки берут не каждую недвижимость, частные кредиторы — гораздо шире. В общем случае:

• строение и земля зарегистрированы в ЕГРН, есть кадастровый номер и проведено межевание;
• категория земли — ИЖС, ЛПХ или СНТ;
• строительство завершено, недострой рассматривается, если он зарегистрирован;
• внутри есть кухня и санузел, подключены электричество и вода;
• пристройки, бани и гаражи оформлены или их можно узаконить — неоформленные постройки в расчёт не входят;
• при покупке или строительстве не использовался материнский капитал;
• нет зарегистрированных людей, которые сохраняют право пользования при смене собственника;
• нет арестов и споров по границам.

Деревянные дома, дачи в СНТ, варианты с печным отоплением или без канализации тоже принимаем: их рассматривают частные кредиторы, сумма будет ниже, чем у кирпичного коттеджа. Если это ваше единственное жильё, кредит тоже возможен, но часть банковских программ требует, чтобы у заёмщика было другое место жительства, — учитываем это при подборе.

Большой участок

Если территория значительная по площади и имеет самостоятельную ценность, на первый план выходят её параметры: категория, разрешённое использование, границы, подъезд. Расчёт и список документов тогда отличаются от ситуации, где это просто придомовая территория. Если в залог планируется передать только землю без построек, порядок тоже другой — это удобнее сразу обсудить с экспертом.

Если собственник — родственник

Заложить можно и недвижимость, которая принадлежит не вам, например родителям. Закон это допускает: собственник выступает залогодателем и подписывает договор залога, а кредитный договор подписываете вы. Нужны его согласие и участие в сделке. Если владельцев несколько, в сделке участвуют все.

На что можно взять деньги

Кредит нецелевой: деньги можно направить на ремонт или достройку, покупку другой недвижимости, бизнес, лечение, обучение или закрытие других долгов. Отчитываться о расходах не нужно. Получить деньги можно на карту, счёт или наличными.

Что будет, если платить станет сложно

Залог не означает, что жильё заберут при первой задержке. Обратить взыскание нельзя, если долг меньше 5% стоимости объекта и просрочка короче трёх месяцев (ст. 54.1 закона № 102-ФЗ). Если доход снизился, лучше сразу обсудить с кредитором отсрочку или новый график.

Обычно кредитор просит застраховать имущество от повреждения: при пожаре или стихийном бедствии выплата пойдёт на погашение долга.