Деньги с обременением: как взять кредит под залог недвижимости
Согласно данным Объединенного кредитного бюро, в мае 2024 года было выдано 17,22 млрд руб. в виде кредитов под залог имущества — на треть больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. 20% из этого объема составляют кредиты под залог недвижимости. Давайте разберемся, почему этот вид кредитования набирает популярность и в каких случаях это выгодно.
Что такое кредитование под залог недвижимости
Кредит под залог недвижимости, или ипотека в силу договора — практика, при которой банки предоставляют заемщику деньги на крупную покупку или неотложные нужды. В отличие от целевых кредитов — стандартной ипотеки или автокредита — отчитываться в тратах перед банком не нужно, деньги можно направить на любые свои потребности.
Наличие обеспечения, как правило, означает более выгодную процентную ставку: с учетом значительно выросшей за последние годы ставки Центробанка экономия даже в несколько процентов может выливаться в серьезную сумму.
Кроме того, залог в виде квартиры, дома или нежилого помещения позволяет увеличить максимальный размер кредита. Это особенно актуально, если есть необходимость в определенной сумме, но банки не готовы ее предоставить в рамках потребительского кредита, или финансовое положение заемщика (отсутствие кредитной истории или зарплатной карты в этом банке) не соответствует определенным требованиям.
Для каких целей стоит брать такой кредит
Как правило, он необходим для крупных покупок — например, если вы намереваетесь купить жилье или автомобиль, сделать дорогостоящий ремонт или вложить деньги в развитие бизнеса. Наличие залога позволяет получить большую сумму, чем при необеспеченном кредите, и в итоге заплатить меньше за счет пониженной процентной ставки.
Стоит учитывать, что переплата все равно будет значительной, так что решение об оформлении такого кредита должно быть взвешенным и тщательно обдуманным — если не удастся его выплачивать вовремя, есть риск лишиться заложенного объекта недвижимости. Конечно, один-два просроченных платежа вряд ли приведут к такому варианту развития событий — банкам зачастую выгоднее реструктурировать кредит, чем заниматься судебными тяжбами, переоформлением документов и продажей недвижимости с обременением. Однако не учитывать этот риск нельзя: недвижимость — слишком ценный актив, чтобы ставить его под угрозу.
Какие условия обычно предлагают
Если по потребительскому кредиту без обеспечения максимальный срок обычно составляет 3-5 лет, в ряде случаев до 10 лет, и взять можно не более 3-5 млн руб., то наличие залога позволяет увеличить срок до 20-30 лет, а доступная сумма может достигать 80% от оценочной стоимости недвижимости. Например, если квартира по оценке экспертов стоит 10 млн руб., банк может предложить кредит до 8 млн руб.
Процентная ставка по кредитам с обеспечением обычно ниже на 3-5 пунктов, в зависимости от банка, и на июль 2024 года в среднем составляет 16-22%. Конечно, на итоговый размер ставки влияет множество показателей, в том числе наличие страховки и стоимость недвижимости, предлагаемой в качестве залога, однако по сравнению с кредитом без обеспечения она все равно выгоднее.
Куда можно обратиться за кредитом
Деньги под залог недвижимости можно получить в двух источниках: в банке или у частного инвестора. У каждого варианта есть свои плюсы и минусы.
Банк
Процедура выдачи кредитов в банке достаточно жесткая, и даже незначительное несоответствие требованиям к заемщику или залоговому объекту может стать причиной отказа. Оценивают и кредитную историю, и финансовое состояние плательщика, и ликвидность предлагаемой в качестве залога недвижимости. При этом схема уже отлаженная, и в случае положительного решения вы получите ту самую сниженную ставку, о которой говорилось выше.
Тем не менее, в случае банковского кредита нужно будет проводить независимую оценку объекта и оформлять его страховку, а это дополнительные расходы. Кроме того, банки обычно предлагают страховку жизни и трудоспособности заемщика. Конечно, согласно законодательству она не является обязательным требованием, однако ее отсутствие зачастую не позволяет получить выгодные условия.
Частный инвестор
Частные инвесторы значительно более гибко подходят к оценке рисков, а значит, и шанс получить нужную сумму здесь выше. Однако это предполагает более высокую процентную ставку, которая может доходить до 7% в месяц, а значит, и переплата будет значительно больше, и брать такой кредит на длительный срок невыгодно.
Этот вариант подходит заемщикам, которые не могут подтвердить свою финансовую состоятельность документами или имеют плохую кредитную историю. Частные инвесторы, конечно, могут обратить на это внимание, но наличие залога и возможность обратить на него взыскание позволяют им быть менее формальными в своем подходе.
Кроме того, выплата тела кредита обычно происходит в конце срока, а проценты выплачиваются ежемесячно. Соответственно, не происходит уменьшения суммы, на которую начисляются проценты. Это может быть как минусом (придется заплатить больше), так и плюсом (например, если в конце срока кредита ожидается поступление большой суммы, а прямо сейчас выплачивать и тело, и проценты слишком сложно или невыгодно).
Какая недвижимость может стать залогом
У каждого банка свои требования к залоговым объектам. Практически все рассматривают квартиры и дома (хотя с определенными оговорками), кто-то готов выдать деньги под залог апартаментов, а для некоторых подходящим объектом недвижимости станет даже стационарный гараж. Тем не менее, есть несколько общих требований:
●Здание не должно быть аварийным или предназначенным под снос.
●Его износ должен быть не выше 60%, в редких случаях — 70%.
●Должны быть подключены коммуникации: электричество, горячая и холодная вода, канализация, отопление.
●Объект не может находиться под обременением, быть под арестом, являться предметом судебного спора и т. д.
●В нем не могут быть прописаны или иметь право собственности несовершеннолетние.
Требования могут отличаться в зависимости от объекта недвижимости. Например, подавляющее большинство банков не возьмет в качестве залога квартиру в деревянном доме или в доме, построенном до 1975 года. Порой даже деревянных перекрытий достаточно для отказа.
Для частных домов также могут быть дополнительные условия: например, дом не должен быть выше трех этажей или находиться слишком далеко от офиса банка. Деревянные дома в некоторых случаях могут стать залогом, однако принимающие их банки часто требуют определенного «возраста» здания (к примеру, оно должно быть построено не ранее 2000 года) и степени износа (не больше 40-50%).
Кто может взять кредит под залог недвижимости
Требования к заемщикам каждый банк определяет самостоятельно — обычно они совпадают с требованиями к получателям потребительских кредитов без обременения:
●Гражданство РФ и регистрация на территории Российской Федерации (постоянная или временная).
●Возраст от 21 (реже 23) лет.
●Наличие постоянного дохода, достаточного для выплаты ежемесячных взносов.
●Общий трудовой стаж от 1 года.
Среди официальных требований обычно нет права собственности на залоговую недвижимость: при необходимости залогодателем может стать третье лицо. Однако при такой схеме все риски ложатся на него, а возможность пользоваться кредитными деньгами получает заемщик, так что это не самый частый случай в банковской практике.
Если финансовые возможности заемщика не позволяют получить желаемую сумму, можно привлечь созаемщиков, но в отличие от ипотечного кредита, где им можно выделить часть приобретаемого жилья, потребительский кредит под залог недвижимости не дает им никаких прав — только обязанность выплачивать кредит, если этого не сможет делать основной заемщик.
Какие документы нужны
При подаче заявки на кредит под залог недвижимости необходимо направить в банк документы, подтверждающие личность и доход заемщика, а также документы на предлагаемый в качестве залога объект.
Документы заемщика
●Паспорт и второй документ (права, СНИЛС).
●Военный билет (для мужчин до 27 лет).
●Справка о доходе или форма 2-НДФЛ.
●Заверенная копия трудовой книжки или выписка из электронной трудовой.
●Нотариально заверенное согласие супруга (если имеется).
●Брачный договор (если имеется).
Документы на объект недвижимости
●Подтверждение права собственности: свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН с указанием собственника.
●Основание возникновения права собственности: например, договор купли-продажи.
●Отчет о независимой оценке. Такие отчеты надо заказывать в компаниях из предоставленного банком списка.
●Техпаспорт на дом.
При необходимости банк может затребовать дополнительные документы.
Как оформить кредит
Подготовка
Первый шаг, пропускать который не рекомендуется, — проверка кредитной истории. Это можно сделать самостоятельно, обратившись в Бюро кредитных историй или запросив информацию в банке. Цель этого шага — убедиться в отсутствии ошибок, которые могут испортить кредитную историю и, соответственно, снизить шансы на успешную выдачу кредита.
Стоит также помнить, что размер кредита во многом определяется максимальной ежемесячной выплатой, которую может позволить себе заемщик. Банк смотрит на то, сколько денег остается после погашения обязательных расходов, к которым относятся и платежи по кредитным картам. Даже если вы не пользуетесь кредиткой, она все равно является потенциальным источником будущих расходов, так что перед обращением в банк стоит закрыть неиспользуемые кредитные карты. Важный момент: счета кредитных карт обычно закрываются в течение месяца. Все это время они будут отражаться в вашей кредитной истории, так что по возможности стоит подать заявление о закрытии заранее.
Оформление заявки на кредит
Обычно это происходит в два этапа: сначала банк одобряет заемщика, а затем подтверждает залоговый объект недвижимости.
Подать заявку можно в отделении выбранного банка или через его мобильное приложение. Необходимо предоставить максимум информации по объекту, позволяющей оценить его стоимость. Срок рассмотрения обычно составляет 1-2 дня, после этого банк направляет предварительные условия кредита: сумму, процентную ставку, срок, рекомендации по страхованию, а также список документов для оформления залога.
Документы по залоговой недвижимости можно подготовить заранее, особенно оценочный альбом: эксперт должен посетить объект, чтобы составить его описание. Выписку из ЕГРН можно заказать в электронном виде через Госуслуги.
Подписание договора
После получения полного комплекта документов банк направит кредитный договор с индивидуальными условиями. Подписанный договор необходимо направить в Росреестр для регистрации обременения: ряд банков берет эту функцию на себя, однако может потребоваться доверенность на представителей банка. Регистрация обременения может быть электронной (на это уйдет 2-3 дня) или очной, в МФЦ (срок обработки — до 5 рабочих дней). Получив подтверждающие документы, банк переводит деньги на счет заемщика.
С какими подводными камнями можно столкнуться
Как у любого финансового инструмента, у кредита под залог недвижимости есть и свои слабые стороны.
●Прежде всего сам факт залога: если не платить вовремя, можно лишиться имущества: его продадут на торгах, банк заберет причитающиеся ему деньги, а остаток отдаст заемщику.
●С заложенной недвижимостью значительно сложнее совершать сделки — придется получать согласие банка на продажу или обмен.
●Оформить обременение на недвижимость можно, только если на это согласны все собственники. Если квартира или дом принадлежат нескольким владельцам, нужно получить согласие всех, при этом деньги получит только основной заемщик. Это правило не работает, если доли выделены официально — в этом случае разрешения остальных собственников не требуется, однако и оценочная стоимость доли будет ниже, чем всей квартиры.
●Ее нужно содержать в хорошем состоянии, чтобы она не теряла рыночной стоимости.
●Как правило, нельзя оформить временную или постоянную регистрацию в заложенной квартире или доме.
●Оформление такого кредита занимает больше времени, чем обычного потребительского: банку необходимо проверить предлагаемый в качестве залога объект и убедиться, что он соответствует требованиям.
Подводим итоги
Кредит под залог недвижимости – удобный инструмент, если необходима крупная сумма денег. Наличие залога позволяет увеличить максимальный лимит кредита, снизить процентную ставку и предложить более длительный срок погашения. Однако, прежде чем обращаться в банк, стоит тщательно спланировать свои дальнейшие шаги: если кредит не выплачивать, можно лишиться квартиры или дома.
Согласно данным Объединенного кредитного бюро, в мае 2024 года было выдано 17,22 млрд руб. в виде кредитов под залог имущества — на треть больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. 20% из этого объема составляют кредиты под залог недвижимости. Давайте разберемся, почему этот вид кредитования набирает популярность и в каких случаях это выгодно.
Что такое кредитование под залог недвижимости
Кредит под залог недвижимости, или ипотека в силу договора — практика, при которой банки предоставляют заемщику деньги на крупную покупку или неотложные нужды. В отличие от целевых кредитов — стандартной ипотеки или автокредита — отчитываться в тратах перед банком не нужно, деньги можно направить на любые свои потребности.
Наличие обеспечения, как правило, означает более выгодную процентную ставку: с учетом значительно выросшей за последние годы ставки Центробанка экономия даже в несколько процентов может выливаться в серьезную сумму.
Кроме того, залог в виде квартиры, дома или нежилого помещения позволяет увеличить максимальный размер кредита. Это особенно актуально, если есть необходимость в определенной сумме, но банки не готовы ее предоставить в рамках потребительского кредита, или финансовое положение заемщика (отсутствие кредитной истории или зарплатной карты в этом банке) не соответствует определенным требованиям.
Для каких целей стоит брать такой кредит
Как правило, он необходим для крупных покупок — например, если вы намереваетесь купить жилье или автомобиль, сделать дорогостоящий ремонт или вложить деньги в развитие бизнеса. Наличие залога позволяет получить большую сумму, чем при необеспеченном кредите, и в итоге заплатить меньше за счет пониженной процентной ставки.
Стоит учитывать, что переплата все равно будет значительной, так что решение об оформлении такого кредита должно быть взвешенным и тщательно обдуманным — если не удастся его выплачивать вовремя, есть риск лишиться заложенного объекта недвижимости. Конечно, один-два просроченных платежа вряд ли приведут к такому варианту развития событий — банкам зачастую выгоднее реструктурировать кредит, чем заниматься судебными тяжбами, переоформлением документов и продажей недвижимости с обременением. Однако не учитывать этот риск нельзя: недвижимость — слишком ценный актив, чтобы ставить его под угрозу.
Какие условия обычно предлагают
Если по потребительскому кредиту без обеспечения максимальный срок обычно составляет 3-5 лет, в ряде случаев до 10 лет, и взять можно не более 3-5 млн руб., то наличие залога позволяет увеличить срок до 20-30 лет, а доступная сумма может достигать 80% от оценочной стоимости недвижимости. Например, если квартира по оценке экспертов стоит 10 млн руб., банк может предложить кредит до 8 млн руб.
Процентная ставка по кредитам с обеспечением обычно ниже на 3-5 пунктов, в зависимости от банка, и на июль 2024 года в среднем составляет 16-22%. Конечно, на итоговый размер ставки влияет множество показателей, в том числе наличие страховки и стоимость недвижимости, предлагаемой в качестве залога, однако по сравнению с кредитом без обеспечения она все равно выгоднее.
Куда можно обратиться за кредитом
Деньги под залог недвижимости можно получить в двух источниках: в банке или у частного инвестора. У каждого варианта есть свои плюсы и минусы.
Банк
Процедура выдачи кредитов в банке достаточно жесткая, и даже незначительное несоответствие требованиям к заемщику или залоговому объекту может стать причиной отказа. Оценивают и кредитную историю, и финансовое состояние плательщика, и ликвидность предлагаемой в качестве залога недвижимости. При этом схема уже отлаженная, и в случае положительного решения вы получите ту самую сниженную ставку, о которой говорилось выше.
Тем не менее, в случае банковского кредита нужно будет проводить независимую оценку объекта и оформлять его страховку, а это дополнительные расходы. Кроме того, банки обычно предлагают страховку жизни и трудоспособности заемщика. Конечно, согласно законодательству она не является обязательным требованием, однако ее отсутствие зачастую не позволяет получить выгодные условия.
Частный инвестор
Частные инвесторы значительно более гибко подходят к оценке рисков, а значит, и шанс получить нужную сумму здесь выше. Однако это предполагает более высокую процентную ставку, которая может доходить до 7% в месяц, а значит, и переплата будет значительно больше, и брать такой кредит на длительный срок невыгодно.
Этот вариант подходит заемщикам, которые не могут подтвердить свою финансовую состоятельность документами или имеют плохую кредитную историю. Частные инвесторы, конечно, могут обратить на это внимание, но наличие залога и возможность обратить на него взыскание позволяют им быть менее формальными в своем подходе.
Кроме того, выплата тела кредита обычно происходит в конце срока, а проценты выплачиваются ежемесячно. Соответственно, не происходит уменьшения суммы, на которую начисляются проценты. Это может быть как минусом (придется заплатить больше), так и плюсом (например, если в конце срока кредита ожидается поступление большой суммы, а прямо сейчас выплачивать и тело, и проценты слишком сложно или невыгодно).
Какая недвижимость может стать залогом
У каждого банка свои требования к залоговым объектам. Практически все рассматривают квартиры и дома (хотя с определенными оговорками), кто-то готов выдать деньги под залог апартаментов, а для некоторых подходящим объектом недвижимости станет даже стационарный гараж. Тем не менее, есть несколько общих требований:
●Здание не должно быть аварийным или предназначенным под снос.
●Его износ должен быть не выше 60%, в редких случаях — 70%.
●Должны быть подключены коммуникации: электричество, горячая и холодная вода, канализация, отопление.
●Объект не может находиться под обременением, быть под арестом, являться предметом судебного спора и т. д.
●В нем не могут быть прописаны или иметь право собственности несовершеннолетние.
Требования могут отличаться в зависимости от объекта недвижимости. Например, подавляющее большинство банков не возьмет в качестве залога квартиру в деревянном доме или в доме, построенном до 1975 года. Порой даже деревянных перекрытий достаточно для отказа.
Для частных домов также могут быть дополнительные условия: например, дом не должен быть выше трех этажей или находиться слишком далеко от офиса банка. Деревянные дома в некоторых случаях могут стать залогом, однако принимающие их банки часто требуют определенного «возраста» здания (к примеру, оно должно быть построено не ранее 2000 года) и степени износа (не больше 40-50%).
Кто может взять кредит под залог недвижимости
Требования к заемщикам каждый банк определяет самостоятельно — обычно они совпадают с требованиями к получателям потребительских кредитов без обременения:
●Гражданство РФ и регистрация на территории Российской Федерации (постоянная или временная).
●Возраст от 21 (реже 23) лет.
●Наличие постоянного дохода, достаточного для выплаты ежемесячных взносов.
●Общий трудовой стаж от 1 года.
Среди официальных требований обычно нет права собственности на залоговую недвижимость: при необходимости залогодателем может стать третье лицо. Однако при такой схеме все риски ложатся на него, а возможность пользоваться кредитными деньгами получает заемщик, так что это не самый частый случай в банковской практике.
Если финансовые возможности заемщика не позволяют получить желаемую сумму, можно привлечь созаемщиков, но в отличие от ипотечного кредита, где им можно выделить часть приобретаемого жилья, потребительский кредит под залог недвижимости не дает им никаких прав — только обязанность выплачивать кредит, если этого не сможет делать основной заемщик.
Какие документы нужны
При подаче заявки на кредит под залог недвижимости необходимо направить в банк документы, подтверждающие личность и доход заемщика, а также документы на предлагаемый в качестве залога объект.
Документы заемщика
●Паспорт и второй документ (права, СНИЛС).
●Военный билет (для мужчин до 27 лет).
●Справка о доходе или форма 2-НДФЛ.
●Заверенная копия трудовой книжки или выписка из электронной трудовой.
●Нотариально заверенное согласие супруга (если имеется).
●Брачный договор (если имеется).
Документы на объект недвижимости
●Подтверждение права собственности: свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН с указанием собственника.
●Основание возникновения права собственности: например, договор купли-продажи.
●Отчет о независимой оценке. Такие отчеты надо заказывать в компаниях из предоставленного банком списка.
●Техпаспорт на дом.
При необходимости банк может затребовать дополнительные документы.
Как оформить кредит
Подготовка
Первый шаг, пропускать который не рекомендуется, — проверка кредитной истории. Это можно сделать самостоятельно, обратившись в Бюро кредитных историй или запросив информацию в банке. Цель этого шага — убедиться в отсутствии ошибок, которые могут испортить кредитную историю и, соответственно, снизить шансы на успешную выдачу кредита.
Стоит также помнить, что размер кредита во многом определяется максимальной ежемесячной выплатой, которую может позволить себе заемщик. Банк смотрит на то, сколько денег остается после погашения обязательных расходов, к которым относятся и платежи по кредитным картам. Даже если вы не пользуетесь кредиткой, она все равно является потенциальным источником будущих расходов, так что перед обращением в банк стоит закрыть неиспользуемые кредитные карты. Важный момент: счета кредитных карт обычно закрываются в течение месяца. Все это время они будут отражаться в вашей кредитной истории, так что по возможности стоит подать заявление о закрытии заранее.
Оформление заявки на кредит
Обычно это происходит в два этапа: сначала банк одобряет заемщика, а затем подтверждает залоговый объект недвижимости.
Подать заявку можно в отделении выбранного банка или через его мобильное приложение. Необходимо предоставить максимум информации по объекту, позволяющей оценить его стоимость. Срок рассмотрения обычно составляет 1-2 дня, после этого банк направляет предварительные условия кредита: сумму, процентную ставку, срок, рекомендации по страхованию, а также список документов для оформления залога.
Документы по залоговой недвижимости можно подготовить заранее, особенно оценочный альбом: эксперт должен посетить объект, чтобы составить его описание. Выписку из ЕГРН можно заказать в электронном виде через Госуслуги.
Подписание договора
После получения полного комплекта документов банк направит кредитный договор с индивидуальными условиями. Подписанный договор необходимо направить в Росреестр для регистрации обременения: ряд банков берет эту функцию на себя, однако может потребоваться доверенность на представителей банка. Регистрация обременения может быть электронной (на это уйдет 2-3 дня) или очной, в МФЦ (срок обработки — до 5 рабочих дней). Получив подтверждающие документы, банк переводит деньги на счет заемщика.
С какими подводными камнями можно столкнуться
Как у любого финансового инструмента, у кредита под залог недвижимости есть и свои слабые стороны.
●Прежде всего сам факт залога: если не платить вовремя, можно лишиться имущества: его продадут на торгах, банк заберет причитающиеся ему деньги, а остаток отдаст заемщику.
●С заложенной недвижимостью значительно сложнее совершать сделки — придется получать согласие банка на продажу или обмен.
●Оформить обременение на недвижимость можно, только если на это согласны все собственники. Если квартира или дом принадлежат нескольким владельцам, нужно получить согласие всех, при этом деньги получит только основной заемщик. Это правило не работает, если доли выделены официально — в этом случае разрешения остальных собственников не требуется, однако и оценочная стоимость доли будет ниже, чем всей квартиры.
●Ее нужно содержать в хорошем состоянии, чтобы она не теряла рыночной стоимости.
●Как правило, нельзя оформить временную или постоянную регистрацию в заложенной квартире или доме.
●Оформление такого кредита занимает больше времени, чем обычного потребительского: банку необходимо проверить предлагаемый в качестве залога объект и убедиться, что он соответствует требованиям.
Подводим итоги
Кредит под залог недвижимости – удобный инструмент, если необходима крупная сумма денег. Наличие залога позволяет увеличить максимальный лимит кредита, снизить процентную ставку и предложить более длительный срок погашения. Однако, прежде чем обращаться в банк, стоит тщательно спланировать свои дальнейшие шаги: если кредит не выплачивать, можно лишиться квартиры или дома.