Общий срок получения финансирования: от 10 рабочих дней до 3 недель, в зависимости от сложности проверки объекта и заемщика.
1. Анализ Заемщика и Цели
- Тип Заемщика: Определяем, кто является заемщиком: физическое лицо (ИП, собственник бизнеса), юридическое лицо (ООО, АО). От этого зависят требования к документам и ставки.
- Цель Кредита: Выясняем, на что нужны средства (пополнение оборотных средств, покупка оборудования, рефинансирование, нецелевое использование). Банки лояльнее относятся к целевым кредитам.
- Финансовая Прозрачность: Проверяем финансовую отчетность (для ЮЛ — балансы, отчеты о прибылях и убытках; для ИП — декларации). Коммерческие банки всегда тщательно проверяют обороты и прибыльность бизнеса.
- Кредитная История (КИ): Проверяем КИ как владельца бизнеса, так и самого юридического лица (если есть).
2. Экспертиза Объекта Залога (Коммерческая Недвижимость)
Это ключевой фактор, поскольку ликвидность коммерческого объекта сложнее оценить, чем жилого.
- Юридическая Чистота: Проверяем наличие права собственности, отсутствие арестов, залогов и других обременений.
- Вид Объекта и Ликвидность: Оцениваем, насколько объект востребован на рынке:
- Офисы (класс A, B, C).
- Складские помещения.
- Торговые площади (стрит-ритейл, ТЦ).
- Производственные объекты.
- Местоположение: Самая высокая ликвидность у объектов в центральных районах и на первых линиях. Удаленные, специализированные объекты банки берут с большим дисконтом.
- Договоры Аренды: Наличие долгосрочных, действующих договоров аренды с надежными арендаторами значительно повышает привлекательность залога и улучшает условия.
II. Оценка и Формирование Документационного Пакета
После анализа мы приступаем к подготовке официального пакета.
1. Отчет об Оценке
- Действие: Заказываем Отчет об оценке рыночной стоимости у компании, аккредитованной целевым банком.
- Важно: Оценщик должен учитывать не только физические характеристики, но и доходный подход (потенциальный арендный поток) при расчете стоимости, что важно для коммерции.
- LTV (Loan-to-Value): Банки крайне консервативны. Сумма кредита редко превышает 50-60% от оценочной стоимости (в отличие от 70%+ для жилья).
2. Сбор Полного Пакета Документов
Пакет гораздо обширнее, чем для физлиц:
- По заемщику-ЮЛ/ИП: Учредительные документы, приказы о назначении руководителя, финансовая отчетность (Ф1, Ф2) за последние 2-3 года, налоговые декларации, выписки по расчетным счетам за 6-12 месяцев.
- По залогу: Выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы, технический паспорт, экспликация, поэтажный план, действующие договоры аренды.
- Дополнительно: Справки об отсутствии задолженности перед бюджетом (налоговая).
III. Финализация и Выдача Средств
1. Андеррайтинг и Проверка Юридического Департамента
- Банк проводит глубокий аудит бизнеса (Due Diligence) и юридическую экспертизу объекта залога. Этот этап может занять до 5 рабочих дней.
2. Одобрение и Страхование
- После одобрения фиксируются окончательные условия.
- Страхование: Обязательно страхование имущества от рисков повреждения и утраты. Для бизнеса может потребоваться страхование титула и ответственности.
3. Подписание Договоров
Назначается сделка, подписываются:
- Кредитный договор: Часто имеет более сложные ковенанты (обязательства заемщика), связанные с поддержанием оборотов, уровнем долга и пр.
- Договор ипотеки (залога): Оформляется залог на коммерческий объект.
4. Регистрация Обременения и Выдача
- Документы передаются в Росреестр для регистрации залога.
- После получения банком подтверждения о регистрации (обычно 3-5 рабочих дней), средства переводятся на расчетный счет заемщика.