Что такое кредит под залог недвижимости?
Смотрите, с точки зрения риэлтора, кредит под залог недвижимости — это гибкий и, зачастую, более выгодный способ получения крупной суммы денег, чем, скажем, потребительский кредит. Главное его отличие от ипотеки: ипотека — это всегда целевой заём на покупку жилья, а кредит под залог — это деньги на что угодно. Покупка другой недвижимости, ремонт, образование детей, развитие бизнеса — вам не придётся отчитываться перед банком, на что вы их тратите.
Фактически, вы используете уже имеющуюся у вас недвижимость как гарантию вашей платёжеспособности. Это удобно, ведь банк, имея такое надёжное обеспечение, готов предложить вам более низкую процентную ставку и более длительный срок погашения.
Что можно использовать в качестве залога?
Как риэлтор, я вам скажу, что не всякая недвижимость подойдёт. Банки очень придирчивы к залоговому имуществу, и это логично: им нужна ликвидность, то есть возможность быстро продать объект, если вы не сможете платить.
Чаще всего банки принимают:
- Квартиры и апартаменты. Это самый популярный вариант. Банки охотно берут в залог квартиры в городах, особенно в новостройках и в домах, построенных не более 50 лет назад.
- Жилые дома с земельным участком. Дом должен быть в хорошем состоянии, с подведёнными коммуникациями. Расположение тоже играет роль: чем ближе к городу и развитой инфраструктуре, тем выше шансы на одобрение.
- Коммерческую недвижимость. Офисы, склады, торговые помещения — их также можно использовать как залог, но требования к ним ещё строже.
А вот доля в квартире, недостроенные объекты или ветхое жильё вряд ли подойдут.
Кто может взять кредит под залог квартиры?
С точки зрения банка, заёмщик должен быть надёжным. Требования стандартные:
- Гражданство Российской Федерации.
- Возраст от 21 года до 65-70 лет на момент полного погашения кредита.
- Стабильный доход. Банк будет смотреть на вашу официальную зарплату, чтобы убедиться, что вы сможете без проблем платить по кредиту. Некоторые банки готовы рассматривать неофициальный доход, но только при наличии убедительных доказательств.
- Хорошая кредитная история. Это один из ключевых моментов. Если у вас были просрочки по предыдущим кредитам, шансы на получение займа снижаются.
Какую сумму можно взять под залог квартиры?
Главный ориентир — это рыночная стоимость вашей недвижимости. Банк, как правило, выдаёт от 50% до 80% от этой суммы. Почему не 100%? Банк всегда страхует свои риски. Рыночная стоимость может измениться, и если ему придётся продавать заложенную квартиру, он должен быть уверен, что сможет вернуть свои деньги.
Так что если ваша квартира, по оценке банка, стоит 10 миллионов рублей, вы можете рассчитывать на 5–8 миллионов.
Можно заложить только свою недвижимость?
Да, в большинстве случаев заложить можно только ту недвижимость, которая находится в вашей личной собственности. Однако есть и другой вариант: привлечение созаёмщика или залогодателя. Это может быть ваш родственник или близкий человек, который согласен предоставить свою недвижимость в качестве залога, но при этом сам заёмщиком не является.
Какие ограничения накладываются на недвижимость?
Это очень важный момент! После оформления залога на вашу недвижимость накладывается обременение. Это означает, что вы по-прежнему остаётесь собственником, но не можете совершать с ней никаких юридических сделок без согласия банка.
- Нельзя продать, подарить, обменять или завещать квартиру.
- Нельзя делать незаконную перепланировку. Любые изменения, которые могут снизить рыночную стоимость объекта, запрещены.
- Должны отсутствовать прописанные несовершеннолетние дети. Если они есть, то банк скорее всего не одобрит сделку, так как снять их с учёта будет крайне сложно.
Какие документы необходимы по недвижимости?
Чтобы получить кредит под залог, вам нужно будет предоставить банку полный пакет документов, подтверждающих ваше право собственности и ликвидность объекта. Основные из них:
- Выписка из ЕГРН. Это основной документ, который подтверждает, что вы — собственник, и на квартире нет других обременений.
- Правоустанавливающие документы. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о наследстве и т.д.
- Технический паспорт и поэтажный план из БТИ.
Как оценивают недвижимость?
Оценку проводит независимый оценщик, аккредитованный банком. Он приезжает на объект, осматривает его, делает фотографии и составляет подробный отчёт. Он учитывает множество факторов:
- Местоположение: район, транспортная доступность, инфраструктура.
- Состояние квартиры и дома: год постройки, материал стен, этаж, наличие ремонта.
- Юридическая чистота объекта.
Отчёт оценщика — это главный документ, на основании которого банк и определит максимальную сумму кредита, которую он может вам выдать.
Как быстро я получу кредитные средства?
Обычно весь процесс занимает от 10 дней до 3 недель. Сначала вы собираете документы, потом банк их проверяет. После этого назначается оценка. И только после того, как все юридические вопросы улажены и залог зарегистрирован в Росреестре, банк перечисляет вам деньги.
Что произойдет после погашения кредита?
Погашение кредита — это ещё не всё. Самое главное — это снятие обременения. Вам нужно будет получить в банке справку о полном погашении кредита и закладную (если она была), а затем обратиться в МФЦ или напрямую в Росреестр, чтобы снять обременение с вашей недвижимости. После этого вы снова сможете распоряжаться своей квартирой по своему усмотрению.
С этой точки зрения, всё выглядит очень прозрачно и логично. Главное — внимательно читать договор и следовать всем инструкциям банка, чтобы избежать сюрпризов.
